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房地产金融政策及发展建议

一、近年我国房地产金融政策具有一贯性

    去年以来业界对中国人民银行121号文件议论较多，认为该文件是对房地产开发紧急刹车。其实121号文仅是重申和细化了2001年195号文的主要内容，近几年的房地产金融政策具有较强的一贯性。

    2001年的195号文划定了我国房地产金融的模式，就是银行资金对房地产开发仅起助推作用，不能成为房地产开发主要资金来源。该文件对银行资金进入房地产业划定了三条途径：一是开发商以自有资金支付土地出让金和拆迁补偿费取得国有土地使用权，并办理了《国有土地使用证》、《建设用地规划使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》后，银行可向其发放开发贷款，但房地产企业自有资金应不低于总投资的30%；二是在施工项目靠近结尾阶段，即多层住宅主体封顶、高层住宅完成总投资2/3时商业银行可向个人发放购房按揭贷款，但贷款额不得超过房价的80%；三是商业银行可向房地产公司发放少量的流动资金贷款。

    2001年以来，195号文一直没有得到有效实施。银行信贷资金大量流入房地产业，形成一定的金融风险。房地产企业占用施工企业资金，形成施工企业拖欠民工工资。一部分房地产企业在当地贷款，异地使用，带动部分地区土地价格和房价过快上涨，局部性过热有所显现。

    为此，2002年下半年建设部和人民银行对房地产金融展开大检查，检查结果在2003年2月发布的《2002年货币政策执行报告》中披露，认为“违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房贷款，一是对“四证”不全项目发放贷款；二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30%的情况下发放房地产开发贷款。”这个报告尽管措辞严厉而明确，但仅仅具有警示性意义，房地产金融违规现象并未得到有效遏制。

    假按揭、虚增房价、流动资金贷款用作开发费用等行为有增无减，上海“东八块”项目骗取银行信贷资金超过10亿元等案件的浮出水面，使到管理层不得不正视房地产金融所隐藏的问题。2003年6月的121号文适时出台，该文是195号文的具体化并切中数年房地产金融的乱局。其主要内容：一是要求商业银行不得向未取得“四证”的开发项目发放任何形式贷款，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放房地产开发贷款；二是不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；三是施工企业只能将所获流动资金贷款用于购买施工所需设备，禁止为房地产企业垫资；四是只能对主体结构已封顶的住房发放个人购房贷款。但121号文收效并不十分显著。2003年4月28日，中国银行业监督管理委员会成立，2004年1月12日，第十届全国人大常委会第六次会议通过了《银行业监督法》。

    2004年2月26日，中国银监会在网站上发出《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》。其主要内容是：（1）建立核查制度。商业银行应对内部职能部门和分支机构进行房地产贷款发放质量的年度全面稽核，并形成稽核报告；（2）规定具体的违规惩戒措施；（3）要求商业银行对房地产企业的贷款前作详尽调查，其详尽程度几乎与房地产企业上市审核相仿；（4）针对虚假按揭有非常完整的预防办法，对贷款者诚信有了硬性要求，加强做假的代价和责任，规定还款能力的明确指标，力图消除假按揭的基础。

    总的来看，2001年以来的房地产金融政策是首尾一贯、相互衔接的。

二、政策着眼于房地产业的长远利益，以规范为主调

    1996年以来，我国一直执行稳健的货币政策，其核心内容就是高度重视金融安全问题。2004年央行继续执行稳健的货币政策，做好对经济金融运行特别是物价走势、社会资金流动和重点行业贷款的监测，综合运用多种货币政策工具，适度控制货币信贷规模，实现经济平稳较快增长，防止大起大落，重视防止通货膨胀。

    房地产金融政策是稳健的货币政策的重要内容，有利于促进房地产业的健康发展。房地产业是资本密集型的行业，其对金融依赖比较高，由于存在一些违规操作，房地产贷款导致的银行呆帐、坏帐有上升的迹象，对房地产信贷进行规范是十分必要的。

三、趋势分析及建议

    1、近期的房地产金融政策在执行层面上有一定缓冲期，房地产企业要积极自律、规范操作。

    目前，我国金融机构改革正在推进和完善中，金融监管机构的职能分工有待理顺和完善。我国金融监管的基本格局是中央银行制定货币政策，银监会、证监会和保监会负责具体实施。目前，银监会刚刚成立，监管贷款的具体政策尚在讨论阶段，有待明朗和出台。同时，所出台的政策实施细则主要由地方金融监管机构和各商业银行根据自身具体情况自行制定，而商业银行与房地产企业之间存在利益上的互相依赖：商业银行为扩大信贷市场占有率会更加灵活地贯彻上级政策，竞相争打“擦边球”。房地产企业为争取更多的信贷资金，会不断地进行“贷款创新”。政策在执行层面将有一定的弹性、回旋余地、缓冲的时间和空间。为此，要求房地产企业要顺应时代发展的要求，利用缓冲期，尽快建立规范、诚信的操作机制，实现企业的可持续发展。

    2、加快建立规范化的房地产金融市场，积极缓解商业银行的信贷风险。

    当前我国工业化和城市化的任务十分艰巨，随着农业劳动力向城镇转移，在相当长的时期内房地产业作为国民经济的支柱产业的地位是不容动摇的。房地产业与金融的相互依赖、紧密合作的关系是长期的。

    但房地产金融市场并不等于房地产信贷市场。房地产金融市场是由房地产信贷市场、房地产抵押市场、房地产证券市场、房地产信托投资市场、房地产保险市场等共同构成，上述专业市场大体由三类金融机构组成：一是专业性房地产金融机构；二是非专业性房地产金融机构；三是向住房房地产融资提供保险的金融机构。我国房地产金融主要由第二类非专业性房地产金融机构构成。专业性房地产金融机构仅有一家——2004年2月15日开业的中德住房储蓄银行，该行是由中国建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行合资成立，注册资本1.5亿元人民币，中国建设银行持股75.1%，德方持股24.9%。资本规模比较小，相关业务尚待开展。

    总的来看，我国房地产金融市场发展与我国房地产业发展、住房制度改革发展相比显得相对滞后，必须加快建立完整规范的房地产金融市场的建设，积极缓解商业银行的信贷风险。