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房地产企业应对11号令、45号文等土地政策的策略

国家的国土资源部11号令、45号文作为国土资源部的政策法规发布的，是整顿清理规范土地市场的一个武器。现在让我站这个角度来说，应该怎么去针对这个武器，有怎么策略来对应他，这好象是我一方面在卖盾牌，一方面在讲怎么用矛来攻这个盾，所以我就希望程新华先生多讲一些，我的压力可能就少一些。

这样我们国家土地政策出来也是很正常的，一个政策出来，一定有一些对策，正方也好反方也好，我们都在研究这个问题，只有这样我们的市场经济才能推进，不然的话，我们市场经济永远是在初级阶段，只有这样我们的市场经济才能向高级阶段进化。

这个题目我想主要是和大家谈三个方面的问题：第一个是国土资源部的11号令、国务院的45号文以及一系列包括银行121号文出来以后，整个房地产市场的一个大体的态势或者是土地市场的态势。

市场态势我想从几个方面来和大家交换一些意见，对不对也只是我个人的一个分析。基本态势就是经营型土地的招标、拍卖和挂牌这种新的方式或者说必须采用这种方式来供应土地以后，使得土地的实际供应者从村、乡、县、区、市这么多级这么多个供应土地的主体，实际上变成了只有市或者县单一主体的这么一个状况，这是一个很重要的变化。虽然我们实行的是招标、挂牌、出让土地供应方式的简单的转变，但是确实整个土地供应的方式发生了根本的变化。

大家知道，供应土地过去实际上说是市、县人民政府供应土地。但是，实际上我们在做房地产开发的时候，很多时候过去的土地是先跟乡镇，甚至跟村先谈，谈好了，觉得同意了，可以了，然后层层上报，最后通过市县办手续，这样土地供应的主体是多头，我想大家有经验，好多买土地是先从村里或者乡镇去谈，然后一层层报，土地办下来这事情就能做，办不下来事情就不能做。现在土地供应方就变成我们行类说的，一个水龙头供水就成为现实了，因此，这是一个重大的市场变化。也就是说，以往好多的方式不灵了，我等一下还会说对我们的影响是什么。以往很多过去土地的供应方式和手段可能行不通了，或者是做了也白做，因为这时候土地供应的主体只有一家就是市县，这是第一个问题，市场态势的变化。

第二个变化，土地部门或者是国土资源部门不再是一个供地程序的审批者，或者说只是一个手续办理者，他现在是一个实际的土地供应主体，这在全国包括北京很多地方都已经出现了，也就是说大家要获得土地到哪儿去找呢？首先第一部到国土资源部，看他有什么土地要拍卖的，要招标、要挂牌的，从中进行选择。有不少朋友跟我们反应，原来我们和村里谈的那些算不算数？其实可以这么说，大多数已经不算数了，这是一个重要变化，也就是说土地部门是土地供应的实际操作者，这是第二个变化。

第三个变化，政府对土地的调控作用的能力得到提升。也就是说，土地供应的多或者是少，这个城市政府已经有了比较大的发言权。所以，这样一来，土地市场的供应供求关系更加稳定，波动会更小。昨天我还在上海，和我们土地部门的同志还谈这个情况，现在要迅速把每年房屋供应的总量、土地供应的总量有多少，一手房也多少、一手地有多少、二手房有多少、二手地有多少，这样控制总量，如果总量偏少，这时候尽量增加一些土地供应量，如果供应量过多，要适当的收缩一下。这样，政府主动介入市场，使这个市场保持稳定，这个已经成为一种现实。这就使我们对市场的期望应该是一种偏好的趋势，大家投资进去，整个市场基本上是稳中有升的状况，对谁来说都是好消息。因为大家知道，拿到土地以后再进行建设、再进行房地产开发，总有一个滞后期，加入市场出现大的波动，这是谁都不愿意看到的，无论对国家还是对开发商或者对老百姓都是没有好处的。所以，保持市场的稳定以及在稳定之中有所上升，这应该是大家的共同目标。这是第三个市场态势。

第四个市场态势，我们获得土地的方式以及过程都更为简单明了，获得土地的环节也减少了。过去获得土地还是环节比较多的，特别是从协议方式开始要谈很多次，现在如果按照招拍挂的形式，只要自己对多大的土地有所意向，基本上每年的土地供应量是多少，就基本上可以确定自己的投资方向了，在获得土地的时候，或者增加拍卖、或者参加投标、或者参加挂牌的竞价就可以获得，整个过程就比较简单了，当然它是一个新的东西，大家可能需要有一个熟悉的过程。同时，获得土地的时间减少了，因为前期工作都是有关部门先做好，规划部门、土地部门都必须形成一定的开发条件，可以动工的条件和规划条件这些都做好，在选择的时候，获得土地的时间减少了。这样，我们在进行房地产开发的时候，工期和时间都是可以控制的，这样有利于我们在比较短的时间，或者在可预期的时间里面，完成我们整个投资的安排。这样的结果，应该带来的获得土地的成本有两个变化：一个变化是获得土地的直接成本可能要有所增加，但是，获得土地的间接成本可能要减少，包括时间成本、包括各种花费、包括各种协调所用的费用，包括公关费等等，以及各种看不见的费用都要大大减少。综合起来看，总的土地成本获得的价格应该是持平或者是稍有上升，这应该也是一个市场态势。

第五个市场态势，土地供应的市场化程度会有比较大的提高，其他行业的基本就比较容易进入。应该看到其他行业的资本或者是市场社会的资本进入房地产都比现在要容易得多，用一句不恰当的说，在某些城市已经出现一些比较多的民间资本在涌入房地产行业。最近，我在浙江、上海调查，现在拿出来招标的地块或者拍卖的地块，其中十几个地块大概有五百家竞标投标，其中上海准备拿出来的十几个地块里面，据称有五百家要投，这样进入市场的资金比较容易，另外一方面说明竞争的压力也比较大。同时，偶然性的暴利机会减少，由于很偶然的机会我获得一块土地，很便宜，因为是独占性的，这样在整个开发过程中获取暴利的机会就比较多了，今后这机会就比较少了。现在比较明确，凡是经营型的土地，必须是公开招标、挂牌、拍卖，最后落在谁家并不知道，也可能做了半天，你是替他人做衣裳，所以这种偶然性的由于认识人或者和哪个区域的关系好或者是由于长期建立的关系可以获得廉价土地所获得的优势就没有了。因此，可以说基本上可以认为房地产开发从土地上获得暴利的时代总体上过去了，不排除个别九个案，平均利润的时代已经到了。

因此，我觉得国土资源部发的一系列文件和国务院发的一系列文件，基本上可以带来这些市场态势的变化。以前北京、上海这些城市好多年多头供地的问题，包括这些管制上的问题，都很难解决，这次基本上出现全面解决的迹象，更不用说其他城市。所以，对于招拍挂牌的意义不可小视，对市场的影响是比较深远的。

第一个当然是正面的影响，有利的影响，就是公平的市场竞争环境已经形成。无论是本地的开发商或者外来的开发商，包括刚才讲的珠江新城这个开发商，作为外来开发商来到北京，我想会碰到比北京当地开发商要多得多的问题，那么国务院下了文件之后以市场化的方式获得土地比较明了，大家就比较容易的站在同一条起跑线上，也就是外来的强楼和本地的地头蛇不会存在比较悬殊的差异，那么将来就靠创意、靠人才靠这些来吃饭，这样为整个房地产市场提高品位，向着更高级阶段发展，提出了很好的基础，当然能不能做出好的房子、新的品种，还有待于开发商共同努力。这是第一个对开发商的影响，好的正面的影响，不再受这么大的限制，特别是外地的不同区域之间的流动就容易得多。

第二，由于银行几乎在同时也发出了121号文，原来我们惯用的模式，就是低价或者是用定金方式获得土地，然后再用高价方式获得银行抵押贷款，实际上是用银行的资金和预售资金来进行开发经营的模式就比较难以实施了，其实这个链条已经被打断，我想任志强先生会比我有更深的体会，他的说法就是房地产的冬天到来了，实际上我想可能没有那么悲观。但是，原有的这个模式链条确实被打断了，因为首先你要获得土地，或者全价或者是大部分价都要支付，再用这种原来的模式就不行了，因此，这些文件对房地产开发商的影响，首先除了刚才我说了好的影响以外，这个影响大家要引起高度的重视，你的资金链条能不能微细，如果不能维系，这个事情你就别做了，做下去到时候就是个烂尾，甚至倾家荡产把上一个楼盘的所有盈利都投入进去，最后结局不好，这个大家要注意。

第三个影响，行业能会面临一次洗牌，这是已经开始出现了，要看大家怎么应对这些问题。小的开发商可能要退出这个行业，或者撤出热点地区。因为，这个时候大的开发商品或者资金比较雄厚的开发商，比较容易运作，这样的话，处于一种比较有利的地位，在运作上、开发上处于比较有利的地位。由于过去众多因素都可以使大家在竞争中有多种选择，现在起码熟人经济，靠土地上获得一些竞争上的优势，这种情况已经大大减少了。因此，可以说国土部的11号令、国务院45号文出来以后，出现了一次洗牌，这个洗牌不一定都洗掉，小地产商都得关闭或者退出，有退出的，但是更大的可能性是退出这些重点的热点地区，他们会寻找其他的机会，这是第三个问题。

第四个对开发商的影响，原有的土地储备不再存在，这是一个很大的影响，原有土地储备不复存在。已经支付的前期的一些圈占土地的费用或者大部分上市，或者可能要进入长期的纠纷阶段，应该说这是一个比较严峻的事实，更一下我们再探讨对策。过去我们特别是在大城市，北京、上海这些大城市，圈占土地的模式还是很普遍的，现在也存在，那么现在我们也在探讨，我们现在是买公司还是买项目，现在也在考虑圈占土地。那么大家要注意，圈占土地这种方式可能要丧失了，这种方式不存在，这种时候你买公司也好、拿项目也好，都拿不到，所以一定要注意这个形式，为什么有这个形式呢？按照过去的方式，首先和乡里、村里、镇里谈好，把这块土地圈下来这是你的了，实际上法律上这块土地并不是开发商的，但是由于你先入为主和他签了这个协议，事实上你拥有了优先开发权，然后再去规划报批、立项，最后通过土地部门办土地手续，实际上就是里的土地储备，过去是行得通的。现在有一个最重要的打断了，你可以和乡镇继续谈，还可以继续定你的协议没有问题，但是只要你经营型土地最后的一道手续要到土地部门的时候，就招拍挂，这是很严厉的，如果谁不这么做，谁就是违反纪律，这是作为一种公务员的守则必须做的，谁也不愿意再为这个付出代价。这样，最后一个环节的时候，就不知道这个土地是谁的，可能节有一些精明的开发商在那儿等着，最后他只要投一下就可以了，我出高一些的价或者是稍微高一些的价格就可以投标成功，最后处于非常有利的地位。那么原有土地的公司就已经化为乌有，不复存在，这时候风险就非常大，那么这时候要退出，前期的圈占费用很可能就拿不回来，或者说拿不回来，可能要经历卖不成的法律诉讼过程，他已经是没有占有权了，只是债权，就要经历官司。那么这个钱进入政府的口袋以后，也是很慢的拿出来的，这也是大家众所周知的事实。所以，原有的土地可能就化为乌有就没有了。原来我可能在三个平方公里，五个平方公里，在北京周边有四五个地块，可能是墙上的饼了，也有可能还有一些对策。但是，这是对开发商来讲的第四个影响。

第五个影响，已经办完手续的土地，因为其它同类土地的供应量的减少，而在短期内出现增值，项目比较好操作、比较好开发。比如说最近国土资源部有一个比较明确的说法，对于别墅用地不能再批出去，如果我们手头有已经批准的别墅用地或者是已经在建的别墅用地，在供应上来讲是供应量减少，不管今后是什么政策，起码在短期内别墅用地上的供应量就减少了，那么对于我们已经获得土地的供应商来说是利好消息。同样，对没有办理好土地手续正在进行中的这些土地，因为新的规矩、新的程序已经进入实际的运行，我们在获取这些土地的时候，获取土地的成本可能要增加或者风险增加。也就是说，可能已经办得差不多了，但是没有完善，这个手续最后没有办成。按照新的规定，就进行招标挂牌拍卖出让，这时候你还要继续把这块土地拿到自己公司手里来，可能你就要出更多的价钱，在投标的时候，你要投比原来更多的钱，甚至到不了你的手，别人争走了，这个可能性会有，因此风险就会加大。这是第五个对发展商有关的影响。

第六个影响，原有的获取土地的经验和方法可能都失灵了。当然，还会对我们获取土地有帮助，但是原来的手段和方法已经失灵，必须和新入行的开发商站在同一起跑线上，过去老经验都没有用了。

我想简单的归纳起来，正面的东西我可能说得少一些，负面的东西我愿意多说一点。但是有更多的思想准备去面对这些问题，我们的策略可能才会更好一些。

第七个影响，获取土地的暗箱操作减少了，获取土地的成本或者说容易产生的机会减少了，对于我们发展商来说容易做得很好。因为现在土地上的腐败案件是非常多的，应该说从今以后会少一些，或者是说不那么明目张胆，我也不敢说从此就完全没有。但是，确实是减少了。应该说这几个方面有正面和负面的影响。

第三个问题，是有关对策和策略，我想对策是你们说的，策略我可以说，我不能说自己说一个对策来对我自己的文件，这个不合适。我想应该有几个方面：

第一个是老生常谈，我们要在新的形势下，各个开发商要练好内功，做好自己开发的产品。我想第一点刚才程新华先生说得非常清楚，他讲的东西就是我要说的，这个时候在同等竞争的情况下，在获得土地大家几乎平等的情况下，只有练内功做精品，提高品位，做新概念，应该说这三个取一不可，这是在竞争中获得有利地位的一个重要因素，也是一个本事，本此我们开发商做正道本身的工艺是要做精品、提高品位、做新概念。

第二个就是做新的形态、新的种类。北京曾经有一段时间推出小户型非常成功，在短时间内迅速把房子卖掉，这也不是长久的，因为他新可以卖掉。刚才程先生谈到上海叫做叠加别墅，中国人的想象力非常丰富，名称也起得很好，我觉得这个东西还是不叫别墅的好。但是，这个东西确实是新产品，而且很好，适应了不同层次人的要求，适应了不同层次人水平提高了以后对住房的需求，所以他这个也卖得很好。这样的新产品、新形态、新种类，只要有一些变化就是新的卖点，就是推动我们房地产开发向一个新层次、新的高度发展的一个特别有效的手段，这是第二个。我觉得新产品、新种类都是对我们开发思路的一个非常好的促进，这样人民群众将来都可以享有更好的消费机会，提高我们住宅的条件。

第三个，要做大规模，薄利多销。广东有一个比较成功的楼盘叫碧桂园，他就是尽量做大，做大了以后，薄利多销，一栋上不会赚很多，但是全部加起来可以赚很多，资金回笼也比较好。

第四个就是练内功，以快取胜。由于土地的交地很快，得到土地很快，而且手续很干净，特别是通过拍卖招标得到的土地，干干净净的，这样就可以合理的安排工期，尽快的完成整个工程建设。现在，我们一般讲房地产开发的周期，作为我们政府来预测，都是推出土地以后，一般有三年的滞后期，一般是按照大工期来推算。实际上按照现在的施工技术以及整个合理的施工安排，一年推出都是可以的。所以这种情况下，适应市场尽快推出，缩短整个资金占用，尽快的以快取胜，这应该也是我们竞争的一个取胜之道。

所以，第一个应对的措施，虽然是老生常谈，但是确实也是我们开发商的根本，是我们长期的功力的体现，一个公司最后还是靠这个。

第二个，要保持理性的竞争，避免过渡竞争在土地问题上。由于招拍挂的方式正式推出以后，而且作为一项必须执行的政策以后，我们面对的将来长期或者大多数土地都是以这种方式获得。这时候，首先要有一个理性面对竞争的问题，一定不能无序竞争，我们欢迎竞争、我们希望竞争，通过竞争形成市场。但是，如果过渡竞争或者是非理性竞争，这对房地产市场也是不利的，现在也有出现，投标的时候拼命投，反正这是关系到公司形象，拿不到地绝对不行。因此，在投标的时候或者是拍卖的时候，上得很快，投得很高，实际上不利于房地产的场地稳定发展。我们就碰到过这样的事，在杭州投地的时候有一宗地，第一标和第二标价格相差1个亿，这个时候不能不说在投标的时候这种对标底或者是对于中标的迫切心情和把握市场的态势还是有误差，还是不太理智。作为政府来说当然愿意你投高一点，投高一点我获得更高的稳定的财政收入。但是，从长远来讲，政府也不在乎你每一次多投多少，也不见得你是越高越好，还是希望你能够稳定的发展，政府也没有那么小气，你给他几千万的多投，不是这样。因为这个关系是稳定的，以后都是政府手里的，所以从政府的角度，我也是号召大家厉行的面对这种竞投标，不要搞无序的竞争，要把余量留下来。因为，政府供应土地是一种持续的行为，供应土地不会时断时续，是稳定的供应，所以大家要保证理性的竞争姿态来对待投标、拍卖和挂牌，这是在避免过渡竞争上要注意的第一个问题。

第二个问题，要合理的利用区域和政府间的竞争，来减少企业间的竞争。在土地上的平等竞争是不可避免的。但是，我们在竞争的时候，也可以合理的利用一些政府之间和区域之间的竞争，来达到我们降低成本的目的。这样，避免了我们企业自己和自己打在一起，举个很简单的例子，比如说在北京，我们开发房地产，我们可以在现在我们这个地方开发，没有问题，但是这是在北京市区范围内进行的竞争。那么我们也可以选择在北京郊区的地方，到昌平、通县去竞争，由于区域的不同，地价政策、推出土地以及市场需求都会出现很大的变化，因为中国是行政区域管辖下行政界限非常分明的区域状况，因此合理利用这种边界战、边界竞争往往是可以使我们保持一个比较好的竞争态势的机会，这一点我想大多数开发商都是知道的，只不过是不是把它作为一个策略，作为一个公司战略考虑，这就是我们应该思考的问题。往往都是这样，北京周边的紧挨着界限边上，昌平一片，开发出一大片的房地产，实际上是巧妙的利用了这个计划，这样也是政府欢迎的，使我们的房地产开发处于一种平衡发展的状态，不会形成过渡的竞争。提供的房屋种类也可以得到适当的增加，对企业来说也是有好处的，这是第二个对策。

第三个避免过渡竞争的对策，要大力挖掘土地改变用途的潜力，也就是要选找可以改变用途的地块来进行项目策划。这也是我们原来经常做的工作。今后，我想也还是可以做。当我们采用主动去寻找一些可以改变用途的地块，然后制定一些开发的计划或者意向，然后主动纳入政府的出让计划中，通过政府的安排，能够积极的纳入挂牌交易的方式里面，这也是我们减少竞争的一个有效手段。特别是如果我们事先跟政府沟通好，寻找这些地块以后，制定出一些开发规划、开发措施以后，能够争取政府的同意以后，最好能争取，这叫加码的挂牌策略，这样会更有利于我们在竞争中处于有利地位。

什么叫加码的挂牌交易呢？挂牌交易也出现这种情况，这些地块由于公司在前期介入，进行了很多前期投入，现在要进行挂牌交易由是国家规定的，必须这么做，是公海的。这时候有些地方出现这种情况，把前期费用加在挂牌里面一起挂，要竞争就把这一块一起竞争，原有公司在这种过程里面，就处于一种竞争上的优势，就是说他这种费用已经先付出了，也就是在竞争的时候，可以比别的公司多出一点价。谁要是得到了这块土地，如果不是原有这家公司，要把前期费用交给这家公司。一般小项目不会采取种方式，一般都是大项目采取种方式。那么要寻找对策加强，作为一个长期的对策。

第四个对策就是要积极的考虑一些大型的综合性项目里面的经营型用地，这个想法还是在探讨之中，作为我个人，我相信将来这种方式还是会出现的，还是会有的。现在规定经营型用地一律要走招标拍卖挂牌投资，这是作为一个主体，这个地块整个就是经营型用地，这个时候，要走挂牌招标的路子。但是，如果作为一个大型的综合开发项目，这里面出现一些部分的或者是少量的经营型用地，是不是要把它都挖出来招标拍卖挂牌呢？我想这个是可以探讨的。就像一个很大的完整的开发用地里面，如果要出现一个公益事业的用地，是不是要把它挖出来作为公益用地呢？这是可以探讨的，今天作为对策我提出来，作为一个供大家参考的东西来考虑。一旦这个东西成为现实，说可以，这就是一个减少竞争的对策，特别是一些带有很强公益性质的，带有一些政府目的的，一些导向性的用地，这种大型的开发性项目，往往会得到减少竞争的效果。

同时，在进行策划大型发展项目的时候，这里面可以注意减少竞争还有两个可以考虑的东西，一个就是要尽量的实现奠定一些竞争的优势，比如刚才我讲的一些前期的费用这些东西，都是有利于我们在竞争中获得一个优势地位的一个手段。当然，这里面有风险，事先要得到政府的支持，政府不支持前期费用就付诸东流了，这是一种；第二，要尽量争取一些特许权、专营权的许可。因为，以后其它的一些招拍挂的用地，如果在有专营权和特许权的前提下，再来进行土地招拍挂的时候，竞争性就特别弱了，这两个都有例子，不是我们凭空想出来的。比如说香港，香港有一个很重要的获取土地的方式，就是修改规划图纸，发展商把一片地方规划出来，规划怎么做怎么做，和城市的总体规划怎么衔接的，和土地用途的规划是怎么衔接的，来报政府批准，政府批准以后，这时候的地块往往协议的成分或者是招拍挂的成分就比较弱，在竞争中就处于一种比较有利的地位。因为，规划都是我们做定的，这样比较好。另外，我讲获得特许权和经营权的例子也是有的，比如说加油站，你没有做加油站的牌子竞争了这块地是没有意义的，那么这样就只有获取加油站牌子的很少的一两个人两三个人在竞争。那么像旅游地，这将来也都是一种趋势。因此，策划一些大型的项目，来作为一个长期对策，这应该是各个项目公司值得考虑的事情，这是在对策上的第二个方面的对策。

第三个对策就是开辟新的投资领域。我想这个也是可以供各个公司的各位同事作为参考的。这个新的领域，我想目前存在的领域有两个方面：第一个方面，小城镇镇域的整体建造和改造。去年的农村工作会议上，中央明确提出来要城乡协调发展，小城镇大战略，这是国家一直倡导的，至今不会变，以后也不会变。那么小城镇镇域的整体建造和改造，应该说隐含着无限的商机。过去我们是一小片开发一个地块，如果我们把整个的小城镇的开发改造纳入我们大的开发计划，这对于国家来说，推动小城镇的发展大有帮助，同时对于我们的房地产发展也是大有好处。同时，也可以使现在过于集中在城市的竞争可以弱化，这样就在符合国家国家小城镇大战略城乡协调发展的前提下，这是有可发展、可创新的机会，有这个可发展可创新的机会，就有新的利润来源的机会。

第二个领域，要积极参与城市建设用地的拓展和全面整理。现在，各个城市已经出现一些苗头。但是，这个工作作为一个整体的推动，还需要大家共同努力，但是应该说这是一个很好的投资机会。不知道大家注意过没有，前一段时间，南京出现一个事情，吸引市民投资基础设施，上海浦东的磁悬浮铁路是市民投资参与，这个基础设施的市民参与，社会资源的进入已经开始出现苗头，我想这个苗头在土地开发、土地拓展、土地整理，在地产业上面是一个非常值得探索的领域。现在，大家知道，收购储备这个事情全部是政府资金在操作，银行资金都没有结束。大家把眼光看远一点，民间资本、社会资本有没有可能参与，这个领域是不是一个民间资本禁止进入的领域呢？我想可能不是禁止民间资本进入的领域，但是怎么进入确实是非常值得我们探讨的领域。如果我们尽早的进入这个领域，我想可能是比盖房子更好的一个领域。

第四个对策，防止一些浮躁的宣传。国务院和国土资源部，特别是国土资源部提出的近期不再供应别墅用地，这作为一个大政策，我们将会坚持的执行一段时间，无可置疑的，大家不用怀疑。但是，我们之所以不提供别墅用地，主要的目的是什么呢？实际上说穿了是防止浪费土地，是避免土地用率过低，因此在高密度地区进行低密度利用，这个大家必须要明白，这种可能性很小。但是，有没有可能在低密度地区进行低密度利用呢？这应该说是符合建筑发展的趋势、土地利用的趋势。因此，从这个角度来考虑是可以的。

第二个，我们现在所宣称的别墅是不是都是别墅？由于我们过去开发商为了适应中国人的迫切需要提高居住水平、改善我们居住生活的品位水平的要求，提出了别墅的概念。但是，我们仔细考虑一下，现在我们所说的别墅，相当大部分可能还不是真正的别墅。大家知道，英文单词上这两个是完全不同的东西，大家我们就把它叫别墅了。实际上，在我们现在相当大部分的低密度的住宅或者说中等密度的住宅，实际上就是房子，并不是别墅。所以，这种浮躁的宣传，包括刚才我们讲到的，联体别墅、叠加别墅，我觉得都可以探讨。比如说叠加别墅，已经是相当于一种中密度的建筑。所以，我认为这种宣传上可能可以做适当的调整。否则，你说是别墅用地，就不能批出来了。

第二个，我提醒大家考虑的是，我们要防止在高密度利用的区域，城市周边地区、城市中心区域，这些高密度利用的区域里面进行低密度的利用土地，这是不合理的。但是，并不等于不容许出现低密度形态的建筑，这个恐怕还是要有所区别的，这个作为我个人意见来跟大家探讨。我们要防止高密度地区去建一批低密度的东西，低密度利用，浪费土地不合适。但是，这是不是等于我们国家不再容许出现低密度的建筑形式呢？或者说低密度的一些房子或者一些别墅在以后就不需再有了呢？我想绝不是这个意思。因此，这个我们就要合理的把握这个方针。比如说在一些绿带里面，本来就是低密度利用的地区，或者不需建房子，要建也只能建很少的房子，这时候可能低密度的建筑形态就出现了，否则你怎么办？我想这是可以考虑的，比如说一些山路地带、一些丘陵地区，本来就不容许进行高高度建设的地区。这时候能够出现的建筑形式是什么呢？恐怕还是低密度的形式。因此我们就要正确的掌握这种态势，不要一窝蜂的觉得中国大地上从此以后再没有别墅了，不是，就是防止低效利用土地，只要你能高效利用土地都是容许的。但是，我们现在的政策说的明明白白的一句话就是停止供应别墅用地，但是我个人认为应该要从积极的意义上考虑，而不是从消极意义上考虑。这是第二点。

第三点，我们在建设中的一个对策问题。中密度的一些建设或者地块上，是不是可以考虑进行高密度和低密度的分割调整，我们的本意，国家的用意就是防止低效利用土地，那么高效利用土地就达到了合理利用土地的密度，这个时候是不是可以进行一些适当的建筑风格的调整？这个我也做一个题目提出来，供大家讨论，我们共同把房地产开发的事情做好。比如说我批出这个土地是1.0的密度，我们在开发建设的时候，我们可以进行一些建筑风格的调整，一部分调成高密度的，一部分调低密度的，这样行不行？供大家参考。

最后一个对策，在一些低密度地区、山路地带、丘陵地区、绿化隔离带、生态区里面，低密度建筑群的安排和建设有什么更好的建议和对策可以提出来，这也是一种对策。但是知道，在这些地方是不容许进行高密度建设的，因为只有进行绿带的建设、进行生态地区的建设这才是最有效的途径，在这里边容不容许出现低密度住宅和其它一些东西呢？这就是我们在一个新的高度上进行新的考虑，而不是说你这个规定不合理，你怎么能够避免建设别墅呢？大家不要从负面的角度去理解，从正面去理解，这样我们可能会开辟一个新的领域、新的天地，这时候很自然我们的对策策略都出来了。

最后一点，按我们在短期内，在国家11号令、45号文下来以后，我们要积极的和政府配合，转入进行处理完有的土地一流问题，尽可能的保住原有利益，这对于我们每个开发商都是不言而喻的。特别是有一些原来已经办了手续或者做到一定程度的时候，要积极争取和政府协调，看能不能既通过公平公开的方式，同时又能够保住原有的利益，我们现在也在想很多办法。获取土地不能再搞秘密的交易，不能再搞私下交易了，要让它公开，要它得阳光，怎么它见得阳光呢？在原来又做了一定工作的前提下，怎么来处理这些问题？对于新的，肯定要按全新的手续走，对于老的怎么去妥善处理，这是值得我们考虑的一个问题。

比如说刚才我提到的有些地方进行一些加码的挂牌，有些地方进行邀标的形式，这都不失为一种策略的思路，如果短期策略开发商手里有这种情况的话，积极的和当地政府提出适当的办法来解决，要适应这种形势，潮流来了我们要顺着潮流走，不能逆着潮流走。这是短期。

中期，我们企业要研究招拍挂的策略、技巧和规模，这就要研究了，因为今后供应土地的主渠道就是这个渠道，就要作为一个中期目标我们得研究透。否则，我们将来获取土地的主渠道就有问题了。

第三，作为长期，可能就要考虑策划一些大型项目，作为一些综合性的开发项目，作为一个集团的战略考虑，政府积极配合，提出新的用地方时、提出新的供地方式。这样，来保持一个开发公司的一个长远发展。

这里有两个问题，一个是在央行121号文件之后，国务院又新发了关于房地产健康持续发展的通知，这是否意味着政府对地产调控的着力点由金融向度地供应转变了？

我想这两个是相辅相成的，大家知道从去年整个全年开始，房地产界一直在争论，房地产过热这个争论一直反映到中央上层，总理也都非常关注，从朱容基总理到温家宝总理都一直关注是否过热这个问题，当时开发商和我们一样都忧心忡忡，是否房地产一个冬天又要来到了？经过大家讨论以后，应该说大家的共识基本上是认为，房地产还不是过热，个别地方有可能过热，但是总体态势是好的。在总体态势好的时候就要进行调控，从93年的经验看，房地产之所以乱就是乱在两个部分，第一个是资金金融乱，第二个是土地这块乱。原来认为金融这一块不会乱，由于93年的经验，房地产的资金掌控得比较严格，但是后来发现，房地产金融资金上升得比较快，这时候就要引起重视。因此，现在出现的一系列文件实际上就是针对这两个方面同时进行的一个调控措施。房地产资金适当的收缩一些，主要是管住不规范的一块，土地也是主要向市场方向转变，以市场的方式供应。因此，他们不存在转的问题，应该说是双重治理、同时治理的问题。所以，着力点应该说是同时的，因为房地产93年乱就乱在这两块。我相信有了这次的调控，下一步不会出现大起大落的情况，现在应该说我最担心的就是出现大起大落，大起大落对任何人都不是好事情。

第二个问题，11号令、45号文件和121号文件以及新近的关于房地产健康发展的通知下发，这些文件的重点不尽相同，是否是因为国土部、央行、建设部各自工作重心不同，我们如何平衡看待各个文件的重点？

这个问题提的是对的，因为从央行的角度、从国土部、从建设部这几个部门，他们应该说在对待房地产这个问题上的目标和方向是一致的，但是因为工作重点不一样，大家的侧重点不一样，因此工作的职责，特别是三方都是一样，因此大家按照一个协调行动的原则，大家都强调让房地产按照稳定协调发展的方向走，大家从不同的角度去工作，合起来是一个完整的东西。所以，我们和建设部的同行、和银行的同行应该说在这方面也是有沟通的，而且能够形成一个比较完整的东西来做。但是，大家放心，政府的目标就是要维系或者稳定好不容易才启动起来的房地产市场。大家知道98年的时候，我们和建设部一起、银行、计委、财政部五家同时就怎么启动房地产市场想尽了办法，当时什么二手房、公房上市等等这些东西，如何减税减价，当时还有税务局什么的都参与了，如何减税减价，降低手续费、减免环节等等，就是要把房地产经济启动起来。现在，应该说态势在向好的放心发展，刚才我给你举的例子，上海拿出五宗地，不是十几宗地，500家去投，大家还是看好的。在这种情况下，让它稳定发展，这是我们责无旁贷的职责。

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